토지 공유 지분 대출 요령에 대해
하나의 부동산을 전체 100%를 갖지 못하고 지분 일부만 가지고 있는 경우들이 있습니다.토지의 경우 주로 상속 또는 증여로 발생하는 경우들이 많고, 그다음 동업 형식으로 가족 간에 공동으로 개발하다 보니 토지 취득 시점부터 공유 지분으로 가지고 있는 경우들인데요.그런데 이러한 지분 형태는 사실 우리나라 법률 체계가 좋아하지 않는 체계입니다.이유는 토지를 여러 사람이 나눠 가지게 되면, 일단 처분이나 관리를 하는 데 있어 공유자들 전원의 동의가 필요하다는 문제점이 있어서 관리나 활의 효율성이 매우 떨어집니다.
또 가족 간에 소유한 경우에는 법률 형식은 공유 관계지만 사실상 가족 중에 큰아들이 전부다 사용 수익하고 활용하고, 다른 지분은 둘째 딸에게 있고 그 전체는 가족 특정인이 전부 사용하는 경우가 많아서 수익 배분이 공정하지 못합니다.설령 공정하더라도 거기서 나오는 수익이나 이익들은 전부 한 명이 다 사용하는 경우들도 많고, 이렇다 보니 권리 처분의 효율성이 떨어지고 특정인이 법률관계와 달리 사실상 전체를 사용하다 보니 법률관계와 사실관계가 달라서 이것을 금융의 용도로 받아서 공유자 동의 없이 금융을 일으키기가 사실상 불가능합니다.하지만 이것은 시중은행의 판단이고, 오늘 얘기하는 지분 대출 방식은 일부 2금융권 그 외 금융사 조건이니 참고하시고 활용하면 되겠습니다.
내 지분만 근저당 설정
토지를 공동명의로 소유하고 있다면 등기부등본을 열람해 보면 예를 들어, A는 2분의 1 B는 3분의 1 C는 4분의 1 등등 이렇게 나눠져 있는데요.이렇게 나눠져 있는 내 지분에 내가 받는 금액의 채권 최고액을 근저당설정하는 방식식입니다.그렇기 때문에 권리관계에 있어서 다른 지분은 건드리지 않고 내 지분만 활용하는 것이라서 다른 공유자의 동의나 별도의 통보 같은 절차는 필요하지 않습니다.시중은행이 이러한 토지 지분을 취급하지 않는 이유는 위에 언급한 내용들로 인해 리스크가 있다고 판단하기도 하면서, 아파트와 같은 안정적인 주택 담보대출 상품의 수요가 많은데 굳이 쪼개진 지분을 판매할 필요가 없겠죠.
일부 2금융권 조건과 절차
상속 또는 증여받은 토지 이외 개발 회사에서 소액 투자로 구입한 토지는 취급하지 않습니다.내가 가지고 있는 지분이 100분의 최소 20% 이상은 소유하고 있어야 합니다.사업 자금 또는 가계자금 용도에 따라 dsr 적용 or 면제될 수 있고 그에 따른 한도(LTV)나 금리 등 채무자의 소득이나 신용에 따라 차등 적용됩니다. 만약 등기부등본상 공유자 동의로 이뤄진 설정 금액이 있다면 지분으로 계산했을 때 추가 한도는 거의 발생하지 않습니다.진행 절차는 물건지 주소를 통해 감정이 이뤄지고 요구하는 금액이 나온다고 판단됐을 때 채무자의 소득 및 신용을 평가, 승인 시 금융사 내방 자필서명이 이뤄지면 근저당 설정과 동시 대출금이 입금됩니다.마지막으로… 부대비용은 금융사 기본적인 비용 외 추가 비용은 발생하지 않습니다.