상가임대차보호법 정보 안녕하세요~ 가산/독산/시흥/구로/신림지역 일대에서 상가중개를 하고 있는 양준호 과장입니다. 이번에 말씀드릴 주제는 영업용 부동산, 즉 상가와 관련된 상가임대차보호법에 대해서입니다. 그럼 시작해볼게요~
먼저 상가임대차보호법(상임법)은 거주목적이 아니라 영업목적의 부동산이므로 주택임대차보호법이 아닌 상가임대차보호를 받고 따르게 됩니다. 너무나 당연한 일이죠~ ^^주택임대차보호법의 요건과는 다소 차이가 있을 수 있으나 첫 번째 요건은 모든 상가가 상가임대차보호법의 대상이 되는 것은 아닙니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에 한하여 적용됩니다(공장X,창고X). 두 번째가 더 중요하지만 주택과 달리 상가는 환산보증금이라는 개념이 있으며 이 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에도 법보호를 제대로 적용받지 않습니다(일부 적용).
환산보증금이란 보증금과 월차임을 계산하여 나오는 금액으로(월차임X100)+보증금=환산보증금이 됩니다. 예를 들어 보증금 1억에 월세가 5백만원을 내고 있는 상가라면 500X100=5억, 1억+5억=총 6억6억이 해당 상가의 환산보증금이 됩니다.23년 7월 현재 상가임대차보호법에서 정한 환산보증금 기준은 서울 9억/과밀억제권역(부산포함) 6억9천광도, 파주, 용인, 안산, 김포, 세종, 광주시 5억4천여명입니다.
그러면 환산보증금을 초과한 상가는 상가임대차보호를 전혀 받을 수 없는 것인가?아닙니다 지금 말씀드리는 세가지 항목은 환산보증금 초과여부에 관계없이 사업자등록을 하고 정상적으로 영업중인 상가라면 모두 해당합니다1. 대항력(사업자등록+영업) 대항력은 환산보증금과 관계없이 모든 상가에 적용됩니다 예를 들어 임대인이 변경되면 변경된 임대인은 기존 임대차계약을 그대로 승계해야 합니다만 임차인은 계약유지 여부를 선택할 수 있습니다.2.계약갱신청구권 임차인의 특별한 결격사유가 없는 한 임대인은 만료 6개월부터 1개월 전까지 재계약을 하여야 합니다(최장 10년).1년마다 갱신 재계약을 하지 않아도 되는 경우에는 월세 3기 연체, 거짓/부정한 방법으로 임차, 동의 없이 전대차, 건물 고의 파손 등 기본 상식 밖의 행동만 하지 않으면 계약 갱신이 가능합니다.
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3. 권리금의 권리금 부분도 환산보증금 초과와 관계없이 상임법의 적용을 받는 임대인은 기존 임차인이 새로운 임차인에게 해당 상가를 양도/양수하고자 하는 경우 법률에서 정한 특별한 사유가 없는 한 임대차계약을 하여야 하며 방해하여서는 안됩니다.다만 갱신청구권 거부의 정당한 사유가 있으면 계약을 하지 않아도 됩니다. 임대인의 방해행위로는 1. 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 2. 임차인끼리 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임대인이 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위가 됩니다. 이 경우 기존 임차인은 손해배상청구도 가능합니다.
지금까지는 환산보증금 초과 여부에 관계없이 모두 적용되는 상가임대차보호법 내용이었습니다.앞으로는 환산보증금 초과 시 법 적용되지 않는 항목에 대해 간단히 정리해 보겠습니다.1. 우선변제권 요건은 사업자등록+영업+확정일자 경매 시 보증금을 후순위권리자보다 우선변제받을 권리입니다. 2. 임차권 등기명령 퇴거시 보증금 미지급 관련 등기신청하여 퇴거 후 대항력과 우선변제권이 유지되고 사업자등록을 폐지하여도 가능합니다. 3. 묵시적 갱신계약 종료 후 임대인 모두 자동연장된 것으로 간주됩니다 이 기간 동안 임차인은 언제든지 해지가 가능합니다.(임대인해지X)
4. 최우선변제권 해당 건물이 경매/공매로 넘어갈 때 선순위 권리자에 관계없이 환산보증금 기준금액으로 최우선하여 배당받을 권리입니다. 5. 보증금/월세 증감 전환 마지막에 월세 증감은 매년 5% 이상 올릴 수 없으며 올린 후 1년 이내에는 다시 증감할 수 없습니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 12% 또는 한국은행 기준금리 X4.5 중 낮은 비율로 선택하여 전환할 수 있습니다 그 외 일시임대차(일명 칼세)도 상가임대차보호법에는 적용되지 않습니다 이번 포스팅에서는 상가임대차보호법에 대한 내용을 살펴보고 환산보증금 초과 여부에 따라 적용되는 항목들을 살펴보았습니다 그럼 또 다른 부동산 정보를 준비하여 다음 포스팅에서 인사드리겠습니다 ~ 감사합니다.4. 최우선변제권 해당 건물이 경매/공매로 넘어갈 때 선순위 권리자에 관계없이 환산보증금 기준금액으로 최우선하여 배당받을 권리입니다. 5. 보증금/월세 증감 전환 마지막에 월세 증감은 매년 5% 이상 올릴 수 없으며 올린 후 1년 이내에는 다시 증감할 수 없습니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 12% 또는 한국은행 기준금리 X4.5 중 낮은 비율로 선택하여 전환할 수 있습니다 그 외 일시임대차(일명 칼세)도 상가임대차보호법에는 적용되지 않습니다 이번 포스팅에서는 상가임대차보호법에 대한 내용을 살펴보고 환산보증금 초과 여부에 따라 적용되는 항목들을 살펴보았습니다 그럼 또 다른 부동산 정보를 준비하여 다음 포스팅에서 인사드리겠습니다 ~ 감사합니다.